Cea mai mare parte a energiei cumpărătorilor se duce spre finisaje, amplasament și preț — dar riscurile reale, cele care pot bloca o tranzacție sau pot lăsa un cumpărător cu o datorie moștenită, sunt aproape mereu juridice sau tehnice. Iar în 2025-2026 au apărut câteva schimbări legislative importante pe care mulți cumpărători nu le știu încă.
Extrasul de carte funciară — punctul de plecare obligatoriu
Orice verificare serioasă pornește de la extrasul de carte funciară (CF), obținut oficial prin ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Acesta arată cine e proprietarul actual, dacă există sarcini asupra imobilului (ipotecă, drept de uzufruct, servitute) și dacă există litigii înscrise. Recomandarea practică: solicită un extras cât mai aproape de data semnării — un extras vechi de câteva luni poate să nu mai reflecte o ipotecă instituită între timp.
Ce se schimbă legal în 2026: certificatul fiscal, acum și pentru cumpărător
Începând cu 25 februarie 2026, prin OUG nr. 7/2026, certificatul fiscal a devenit obligatoriu la notar nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător — document care confirmă că partea respectivă nu are datorii la bugetul local. Se obține de la Direcția de Impozite și Taxe Locale (nu de la ANAF), fie online, fie la ghișeu, contra unei taxe de aproximativ 18-20 lei, și are o valabilitate de aproximativ 30 de zile calendaristice.
Clasa de risc seismic, acum vizibilă în cartea funciară
Printr-o decizie de guvern din decembrie 2025, ANCPI a primit obligația de a înscrie clasa de risc seismic direct în cartea funciară a imobilelor. România clasifică riscul seismic pe patru categorii, de la Rs I (risc major, pericol de prăbușire) la Rs IV (risc redus). Cluj-Napoca nu se numără printre orașele cu cea mai mare concentrare de clădiri cu risc ridicat — acestea sunt în special în București și în orașele din apropierea zonei seismice Vrancea (Iași, Ploiești, Focșani) — dar pentru blocurile mai vechi din oraș, verificarea acestei clasificări în extrasul de CF este acum posibilă direct, fără expertize suplimentare.
Certificatul energetic — reforma UE de la 1 mai 2026
De la 1 mai 2026 se aplică o reformă europeană a certificatului de performanță energetică: scala veche (A+ până la H) e înlocuită cu o scală unitară A-G, unde clasa A e rezervată exclusiv clădirilor cu emisii zero, iar clasa G include aproximativ 15% dintre cele mai slab performante clădiri din UE. Certificatul rămâne obligatoriu la vânzare și închiriere (contracte noi și reînnoiri), iar o tranzacție poate fi blocată fără el, cu sancțiuni administrative de până la 10.000 €. Important: chiar dacă un certificat vechi e formal valabil 10 ani, el nu mai poate fi folosit pentru tranzacții noi după 1 mai 2026 — merită cerut din timp, nu în ultima săptămână înainte de semnare.
Adeverința de la asociația de proprietari — obligatorie, cu bază legală clară
Notarul nu poate finaliza vânzarea unui apartament fără o adeverință de la asociația de proprietari, care certifică lipsa datoriilor de întreținere. Obligația vine din Codul Civil și din Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari — datoriile de întreținere sunt legate de proprietate prin lege, nu prin contractul de vânzare, deci un cumpărător care nu verifică acest document riscă să moștenească o datorie a fostului proprietar.
Alte verificări tehnice utile, pe scurt
Compară suprafața trecută în actele de proprietate cu suprafața din măsurătorile cadastrale reale — diferențele nu sunt neobișnuite, mai ales la imobile mai vechi. Verifică dacă imobilul are intabulare completă (nu doar înscriere în cadastru, ci și drept de proprietate intabulat), pentru că fără ea nu se poate încheia valabil actul de vânzare. Iar pentru case sau apartamente cu extinderi/modificări vizibile (balcon închis, mansardă, pod amenajat), verifică existența autorizației de construire — o modificare neautorizată poate complica atât evaluarea, cât și un credit ipotecar ulterior.
Pentru o verificare completă, personalizată pe proprietatea la care te gândești, cel mai sigur este să discuți direct cu un consultant Azymera, care poate coordona verificările împreună cu un notar sau avocat de specialitate.
Notă: informațiile de mai sus reflectă legislația și reglementările în vigoare la datele menționate — legislația imobiliară se poate schimba, iar acest text nu constituie consultanță juridică. Pentru orice tranzacție, recomandăm confirmarea finală a documentelor cu un notar public sau un avocat specializat în drept imobiliar.